Pri riešení Vašej otázky je možné postupovať analýzou jednotlivých parciálnych oblastí problému:

Pri predpoklade, že ide o bankový úver dlhodobého charakteru, ktorý je poskytnutý prevodom peňažných prostriedkov na bankový účet Vašej spoločnosti, je potrebné pri účtovaní postupovať nasledovne:

Poskytnutie dlhdobého úveru je teda potrebné zaúčtovať v prospech účtu 461 - Bankové úvery, zatiaľčo splátky úveru (t.j. jeho zníženie) sa bude pri predpoklade ich úhrady z bežného bankového účtu Vašej spoločnosti účtovať na ťarchu tohto účtu nasledovne:

Neoddeliteľnou súčasťou splácania bankových úverov je zaplatenie úrokov z týchto úverov, ktoré vlastne predstavujú hodnotu požičaných finančných prostriedkov.. V tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že v zmysle nových postupov účtovania účinných od 1.1.2003 došlo k zásadnej zmene v ponímaní úrokov, splácaných z titulu úveru na obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Od 1. januára 2003 sa už nerozlišujú tzv. kapitalizované úroky, ktoré sa v minulosti zahŕňali do obstarávacej ceny majetku. Všetky úroky, ktoré Vaša spoločnosť bude uhrádzať poskytovateľovi úveru bude teda potrebné zaúčtovať ako úroky nákladové na ťarchu účtu 562 - Úroky, na ktorých sa v zmysle platných postupov účtovania účtuje platobná povinnosť z dôvodu úrokov. Úroky z úveru poskytnutého na výstavbu predmetných nehnuteľností teda nebudú vstupovať do ich obstarávacej ceny.

Z pohľadu zákona o daniach z príjmov je pri hodnotení uvedenej oblasti potrebné si uvedomiť nasledovné:

Z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty je pri hodnotení uvedenej oblasti potrebné si uvedomiť, že poskytnutie úveru alebo pôžičky patrí medzi finančné služby, ktoré sú oslobodené od DPH.

Účtovanie prípadov týkajúcich sa samotnej výstavby nehnuteľnosti môže vyzerať nasledovne:

Pripomíname, že dlhodobým hmotným majetkom sa na účely účtovania stáva majetok uvedený do užívania. Uvedením do užívania je pritom potrebné chápať zabezpečenie všetkých technických funkcií tohto majetku, potrebných na jeho užívanie a splnenie povinností podľa osobitných predpisov.

Z pohľadu zákona o daniach z príjmov je pri hodnotení uvedenej oblasti potrebné si uvedomiť nasledovné:

Pri prijatých zdanteľných plneniach pri výstavbe nehnuteľnosti (nákup materiálu, služieb) si odpočítať DPH môžete, za predpokladu splnenia príslušných podmienok zákona o DPH.

Čo sa týka možnosti odpisovania je potrebné rozlišovať medzi účtovnými odpismi a daňovými odpismi.

Odpisovanie dlhodobého hmotného majetku z pohľadu účtovania v sústave podvojného účtovníctva je predmetom úpravy postupov účtovania pre podnikateľov. V zmysle neho sa dlhodobý hmotný majetok odpisuje na základe odpisového plánu nepriamo prostredníctvom účtovných odpisov, ktoré určí účtovná jednotka v súlade s ustanovením zákona o účtovníctve.

Odpisovanie dlhodobého hmotného majetku v účtovníctve sa teda riadi zákonom o účtovníctve. Účtovné jednotky, ktoré odpisujú svoj majetok, zostavujú odpisový plán ako podklad na vyčíslenie oprávok v priebehu jeho používania a v tomto pláne si sami určia postupy odpisovania. Hmotný majetok okrem zásob sa odpisuje s ohľadom na opotrebovanie zodpovedajúce bežným podmienkam jeho používania.

Pod daňovým odpisovaním zákon o daniach z príjmov teda chápe postupné prenášanie hodnoty dlhodobého hmotného majetku do daňových nákladov. Z uvedeného je zrejmé, že do daňových výdavkov nie je možné jednorazovo uplatniť výdavky vynaložené na obstaranie takéhoto majetku. Nakoľko daňový odpis je konštruovaný ako možné daňové zaťaženie daňovníka z hľadiska platnej daňovej legislatívy, ktorá vychádza z finančných záujmov štátu a nie záujmov účtovnej jednotky, nemôže teda skutočne zobraziť opotrebenie majetku.

Čo sa týka principiálneho rozdielu medzi účtovnými a daňovými odpismi, je potrebné skonštatovať, že účtovné odpisy sú ekonomickou kategóriou, ktorá vyjadruje skutočné opotrebenie majetku v konkrétnych podmienkach jeho používania. Na druhej strane daňové odpisy sú administratívnou kategóriou, ktorou štát deklaruje v rámci svojej daňovej politiky povolené opotrebenie pre daňové účely (náklady).

V prípade úpravy terénu (výstavba spevnených plôch a chodníkov) je potrebné analyzovať, či ide o stavbu v zmysle Stavebného zákona. Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:

Pravdepodobne nepôjde teda o pozemnú stavbu v zmysle Stavebného zákona, môže však ísť o inžiniersku stavbu, resp. o jednoduchú alebo drobnú stavbu. V prípade, ak uvedené úpravy terénu nebude možné považovať ani za samostanú hnuteľnú vec, nepôjde pre účely zákona o daniach z príjmov o hmotný majetok, ktorý by mohol byť odpisovaný. Výdavky na takéto realizácie úprav terénu za tohto predpokladu bude možné, podľa nášho názoru, zahrnúť priamo do daňových výdavkov.

Vami popísaný postup pri prenájme bytov je podľa nášho názoru potrebné chápať ako lízing nehnuteľnosti. Pri účtovaní môžete ako prenajímateľ za uvedeného predpokladu postupovať nasledovne:

Vychádzajúc zo znenia otázky je namieste predpokladať, že v danom prípade pôjde v prípade odkúpenia bytu o prvý prevod vlastníctva bytu v bytovom dome z vlastníctva stavebníka (t.j. Vašej spoločnosti) do vlastníctva fyzickej osoby alebo právnickej osoby. Takýto prevod vlastníctva v zmysle platného znenia zákona o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľnosti nie je predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľnosti.